Lois :

Loi de finances rec­ti­fica­tive n° 2016–1918 du 29 décem­bre 2016 pour les nou­velles dis­po­si­tions à compter de 2017.

Loi engage­ment nation­al pour le loge­ment du 13 juil­let 2006, n° 2006–872 et le décret n° 2008–1338 du 16 décem­bre 2008 pour la vente d’im­meubles à rénover.

Code général des impôts :

Arti­cles 31, 156 et 199 ter­vi­cies pour les réduc­tions d’impôts

Arti­cle 257 I.-2. 2° pour l’application de la TVA à taux moyen ou à taux plein selon la nature des travaux de restauration.

Code de la con­struc­tion et de l’habitation :

Arti­cle L262‑1 à L262-11 pour la vente d’immeuble à rénover (VIR)

Bul­letin offi­ciel des impôts :

BOI-IR-RICI-200–10-20160526 relatif à la « réduc­tion d’im­pôt accordée au titre des dépens­es de restau­ra­tion immo­bil­ière dans les secteurs sauve­g­ardés, les quartiers anciens dégradés et les zones protégées ».

par Jacky CRUCHON, expert urban­iste chez Sites & Cités remar­quables de France 

Depuis de nom­breuses années Sites et Cités remar­quables de France demande que l’outil fis­cal « Mal­raux » soit au ser­vice des poli­tiques locales de l’habitat. Pour ce faire, les évo­lu­tions suiv­antes sont attendues :

1. Ori­en­ta­tion du dispositif 

Les villes qui mènent une poli­tique de recon­quête des quartiers anciens doivent relever le défi de la pro­duc­tion de loge­ments de qual­ité (valeurs pat­ri­mo­ni­ales, cul­turelles, typologiques), con­cur­ren­tiels économique­ment (le coût glob­al des opéra­tions, le niveau des loy­ers), per­for­mants en matière envi­ron­nemen­tale (adap­ta­tion des tech­niques de restau­ra­tion aux par­tic­u­lar­ités du bâti tra­di­tion­nel), et men­er aus­si une lutte con­tre l’insalubrité par restruc­tura­tion de cer­tains îlots. L’ampleur de la tâche est immense et très onéreuse. Aus­si faut-il con­cen­tr­er, au sein des sites pat­ri­mo­ni­aux remar­quables, les dis­posi­tifs les plus per­for­mants dont fait par­tie le « Malraux ». En con­cer­ta­tion avec les ser­vices de l’Etat, il con­viendrait d’orienter cette fis­cal­ité vers les îlots les plus dif­fi­ciles à traiter, aug­menter les taux de défis­cal­i­sa­tion dans ces « points durs » et réserv­er les taux actuels et les aides clas­siques comme les déficits fonciers pour des îlots moins « durs ». Cette démarche pour­rait s’appliquer, selon l’analyse effec­tuée, sur tout ou par­tie du site pat­ri­mo­ni­al remarquable.

2. Ori­en­ta­tion sociale du dis­posi­tif fiscal

Les besoins de mix­ité sociale des quartiers anciens font appel à une poli­tique fine du loge­ment dont la déf­i­ni­tion devrait être un préal­able pour le recours aux divers out­ils juridiques, financiers ou opéra­tionnels au ser­vice des poli­tiques locales. Dans ce cadre le dis­posi­tif « Mal­raux » devrait être mod­ulé, pro­por­tion­nelle­ment à l’effort que fait le pro­prié­taire en matière de loyer.

3. Unic­ité des procédures

Dans la con­ti­nu­ité de l’orientation atten­due du dis­posi­tif il serait logique et néces­saire que pour toute opéra­tion souhai­tant être éli­gi­ble, le préal­able soit la Déc­la­ra­tion d’Utilité Publique (DUP) ce qui per­met de véri­fi­er que l’objet des travaux cor­re­spond bien aux besoins de la col­lec­tiv­ité et à la pro­tec­tion du patrimoine. Par ailleurs cette fis­cal­ité est con­testée, taxée de « niche fis­cale » voire « d’optimisation fis­cale », en per­ma­nence frag­ilisée, et les ten­ta­tions de remise en cause sont grandes. Affirmer que son util­i­sa­tion cor­re­spond à une util­ité publique jus­ti­fie son car­ac­tère d’exception fiscale.

4. Unic­ité des taux

L’orientation du dis­posi­tif vers les points « durs » et le recours sys­té­ma­tique à la déc­la­ra­tion d’utilité publique ne jus­ti­fieraient plus un taux de réduc­tion d’impôts dif­férent. Et ce d’autant que la déc­la­ra­tion d’utilité publique peut, dans tous les cas de fig­ure, porter aus­si sur les travaux intérieurs.

5. Réforme de la VIR

L’intérêt de la vente d’immeuble à rénover tant pour la col­lec­tiv­ité que pour l’investisseur réside dans le fait que l’opérateur four­nit une garantie extrin­sèque d’achèvement. Cette garantie est apportée par une banque ou une assur­ance. Mais si en appli­ca­tion de l’article 257 I.-2. 2° du code général des impôts qui traite de la TVA, l’immeuble est requal­i­fié en « immeu­ble neuf » (Cf. pow­er point « Loge­ments, les prin­ci­paux leviers financiers »), l’opération de VIR est requal­i­fiée en vente en état futur d’achèvement (VEFA) qui n’est pas com­pat­i­ble avec la fis­cal­ité « Mal­raux ». Il est néces­saire soit d’accepter que VEFA et fis­cal­ité « Mal­raux » soient com­pat­i­bles, soit de revoir les critères de travaux qui requal­i­fient la restau­ra­tion « d’immeuble neuf », mais cette dernière option ne relève pas tant d’une réforme de la VIR que de la TVA.

Lois :

Loi n° 2017–1837 de finances pour 2018 en son arti­cle 68 mod­i­fie le dis­posi­tif en le con­cen­trant sur les « zones tendues ». Loi n° 89–462 du 6 juil­let 1989 qui en son arti­cle 6 définit les con­di­tions de décence à attein­dre pour restau­r­er des loge­ments en béné­fi­ciant du dis­posi­tif « Pinel ».

Code général des impôts :

Arti­cle 199 novovi­cies pour le mécan­isme fiscal. Arti­cle 200–0 A pour le pla­fon­nement des « nich­es fiscales ». Annexe III : arti­cle 2 ter­de­cies D pour les pla­fonds de loy­ers et de ressources des locataires.

Décrets :

Décret n°2002–120 du 30 jan­vi­er 2002 mod­i­fié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 pré­cisant les con­di­tions de décence d’un logement. Décret n° 2017–761 du 4 mai 2017 « relatif à l’a­gré­ment et au classe­ment des com­munes pour l’ap­pli­ca­tion du qua­trième alinéa du IV de l’ar­ti­cle 199 novovi­cies du code général des impôts et à l’ac­tu­al­i­sa­tion pour l’an­née 2017 des pla­fonds de loy­er et de ressources des locataires prévus pour l’ap­pli­ca­tion du III du même article ».

Bul­letin offi­ciel des impôts :

BOI-IR-RICI-360 « relatif à la réduc­tion d’im­pôts sur le revenu pour investisse­ment locatif inter­mé­di­aire — Dis­posi­tifs Duflot et Pinel ».

par Jacky CRUCHON, expert urban­iste chez Sites & Cités remar­quables de France

Au regard de l’importance de la recon­quête des loge­ments dans les cen­tres anciens et en par­ti­c­uli­er dans les quartiers pro­tégés, la pre­mière des évo­lu­tions est la sta­bil­ité et la lis­i­bil­ité.

La deux­ième évo­lu­tion attendue est que les SPR soient systématiquement éligibles au dispositif Pinel. Cela rejoint la remar­que for­mulée pour le dis­posi­tif « Mal­raux » : il faut con­cen­tr­er, au sein des sites pat­ri­mo­ni­aux remar­quables, les dis­posi­tifs fis­caux disponibles en les ren­forçant par rap­port au droit com­mun. En con­cer­ta­tion avec les ser­vices de l’Etat, il con­viendrait d’orienter cette fis­cal­ité de plein droit dans les sites pat­ri­mo­ni­aux remar­quables, quelle que soit la zone, sans pass­er par la procé­dure d’agrément, vers les îlots les plus dif­fi­ciles à traiter, iden­ti­fiés après enquête publique.

De plus, au regard des coûts de restau­ra­tion et de requal­i­fi­ca­tion des loge­ments dans ces « points durs », il est aus­si néces­saire pour ces opéra­tions de relever le pla­fon­nement glob­al des avan­tages fis­caux à 18 000 € (au lieu de 10 000 €), comme cela existe pour les investisse­ments out­re-mer et/ou dans le cinéma. 

La troisième évo­lu­tion est rel­a­tive au cal­cul de la per­for­mance énergé­tique demandée (label BBC réno­va­tion). Les études menées par le CEREMA de Stras­bourg, des asso­ci­a­tions et des ther­mi­ciens ont mon­tré la non adéqua­tion des logi­ciels de cal­cul dits con­ven­tion­nels pour éval­uer les besoins en énergie des bâti­ments anciens édi­fiés selon des sys­tèmes con­struc­tifs tra­di­tion­nels (pierre, terre, bois…). Le seul out­il capa­ble d’analyser leur com­porte­ment est la sim­u­la­tion ther­mique dynamique (STD). Cet out­il doit être recon­nu en lieu et place de ceux demandés par les textes en vigueur.