S’il est com­mun de dire que le loge­ment en cen­tre ancien est délais­sé dans les villes moyennes et encore plus dans les petites villes, il faut s’interroger sur les raisons de ce délaisse­ment et rechercher les voies pour l’enrayer.

Les études ont mon­tré que ce délaisse­ment n’est pas lié à une anci­en­neté des bâti­ments ou du tis­su urbain. Il peut être lié à une déprise démo­graphique mais le plus sou­vent à un posi­tion­nement sur le marché. On oublie trop sou­vent que ce marché est con­cur­ren­tiel et que les armes ne sont pas égales. Les atouts du loge­ment de périphérie parais­sent nom­breux : coût, con­fort, acces­si­bil­ité, park­ings, espaces verts… et, aujourd’hui, per­for­mance énergétique.

En con­tre­point, le loge­ment en quarti­er ancien aurait pour défaut les con­flits d’usages, la rareté des espaces libres, la promis­cuité, la place de la voiture, un moin­dre accès au soleil et à la res­pi­ra­tion, une per­for­mance énergé­tique moins effi­cace … S’ils ne sont pas tous jus­ti­fiés, ces hand­i­caps, s’ils ne peu­vent tous être réso­lus, doivent être com­pen­sés par des qual­ités que le loge­ment neuf ne peut avoir : cen­tral­ité, qual­ités tech­niques inhérentes au bâti tra­di­tion­nel, qual­ités pat­ri­mo­ni­ales, orig­i­nal­ités et par­tic­u­lar­ité échap­pant aux stan­dards, valeurs cul­turelles et envi­ron­nemen­tales, sur­faces, réduc­tion des déplace­ments, mobil­ités douces, etc.

Les réha­bil­i­ta­tions clas­siques, banales, voire très sou­vent médiocres, n’ont pas changé le regard sur les quartiers anciens, n’ont pas réglé la ques­tion de la vacance, mais au con­traire sou­vent accéléré la vétusté et l’insalubrité des logements.

Cela peut sem­bler para­dox­al, mais l’enjeu social de ces quartiers n’est pas (que) pro­duire du loge­ment social mais de faire « du social à l’envers », c’est-à-dire chang­er le regard, attir­er des caté­gories sociales qui ont le choix de leurs par­cours rési­den­tiels. Mais si l’on pro­duit unique­ment des loge­ments aux stan­dards du loge­ment récent, le com­bat sera per­du d’avance, on détru­ira les villes anci­ennes sans résoudre le prob­lème du logement.

La chance des sites pat­ri­mo­ni­aux remar­quables est de pou­voir pro­pos­er une poli­tique de mise en valeur fondée sur un diag­nos­tic et une con­nais­sance des pos­si­bil­ités de recon­quête du pat­ri­moine et du bâti ancien. La pro­tec­tion du pat­ri­moine fondé sur cette con­nais­sance n’est pas un hand­i­cap mais bien un atout : elle per­met de pro­pos­er des loge­ments à nuls autres pareils, capa­bles d’être désirés, et de répon­dre aux aspi­ra­tions contemporaines.

Les travaux menés depuis une dizaine d’années dans le domaine envi­ron­nemen­tal et des per­for­mances énergé­tiques par le CEREMA, des bureaux d’études, des col­lec­tiv­ités et des asso­ci­a­tions mon­trent, à rebours des lieux com­muns, la capac­ité du bâti tra­di­tion­nel à jouer pleine­ment son rôle dans la tran­si­tion énergé­tique, à con­di­tion que l’on ne le fasse pas pass­er sous les fourch­es caudines des habi­tudes et normes appliquées aux con­struc­tions neuves. Chaque immeu­ble est un cas par­ti­c­uli­er et doit être approché ainsi.

La restau­ra­tion du pat­ri­moine, la pro­duc­tion de loge­ments en tis­su ancien relèvent de la com­bi­nai­son des exi­gences qui peu­vent appa­raître de prime abord con­tra­dic­toire, mais qui, cela a été prou­vé dans les villes qui s’y sont engagées, per­met de sauve­g­arder non seule­ment le tis­su urbain mais aus­si social.

Les quartiers anciens, en par­ti­c­uli­er les quartiers anciens pro­tégés, ont plusieurs défis à relever :

• La dé-den­si­fi­ca­tion et le remem­bre­ment urbain pour régler les prob­lèmes de salubrité et de sécu­rité incendie
• La pro­tec­tion du patrimoine,
• La dimen­sion sociale (pro­gramme des loge­ments, mix­ité de l’offre),
• L’efficience énergé­tique et envi­ron­nemen­tale (économie d’énergie, lutte con­tre les émis­sions de gaz à effet de serre, impacts sur l’environnement).

Pro­duire du loge­ment restau­ré est le seul moyen de les requal­i­fi­er durable­ment, d’économiser de l’espace, de favoris­er le com­merce de prox­im­ité, de dévelop­per du lien social et un marché de l’emploi irrem­plaçable qual­i­ta­tive­ment (les métiers de la restau­ra­tion néces­si­tent des savoirs faire par­ti­c­uliers, mémoire de l’artisanat) et quan­ti­tatif (a investisse­ment équiv­a­lent, le loge­ment restau­ré pro­duit deux fois plus d’emplois que le loge­ment neuf). Dans leurs quartiers anciens, les villes ont un besoin vital de faire pro­duire du loge­ment de qual­ité et de val­oris­er leur pat­ri­moine mais ne peu­vent seules y faire face.

L’importance de ce chantier ‑trans­ver­sal- pour les ter­ri­toires a con­duit Sites et Cités remar­quables de France à l’aborder régulière­ment à tra­vers plusieurs groupes de tra­vail par­mi lesquels :

• Devenir des espaces pro­tégés, présidé par Gérard DUCLOS maire de Lectoure,
• Habi­tat et pro­gramme nation­al des quartiers anciens dégradés, présidé par Didi­er HERBILLON maire de Sedan,
• Leviers financiers et fis­caux pour l’amélioration du loge­ment en quartiers anciens, présidé par Jean-René ETCHEGARAY maire de Bayonne
• Requal­i­fi­ca­tion durable des quartiers anciens, présidé par Michel SIMON maire adjoint de Cahors,
• Ter­ri­toires et bourgs cen­tres, présidé par Bruno MARTY maire de La Réole,

De plus, l’association ani­me des sémi­naires, des ren­con­tres, et négo­cie des évo­lu­tions lég­isla­tives, régle­men­taires ou finan­cières avec les min­istères con­cernés et l’appui de parlementaires.