Compte rendu sur le Groupe de travail “Attractivité commerciale du Cœur de ville”

Contexte actuel de la commercialité et nouveaux services de proximité

Présents : Alain VOGEL-SINGER, maire de Pézenas, Lau­rence PHILIPPE, chargée de mis­sion SPR Min­istère de la Cul­ture, Cédric BUREAU, chargé de mis­sion val­ori­sa­tion du pat­ri­moine archi­tec­tur­al, ville de Saint-Nazaire, Pas­cal MADRY, directeur de l’Institut pour la Ville et le Com­merce, Marie-José MIALOCQ, Maire d’Arbonne, CA Pays Basque, Franck CHAIGNEAU, expert développe­ment rur­al Caisse des Dépôts, Diane de MARESCHAL, chargée de mis­sion développe­ment économique Caisse des Dépôts, Pierre GUILBAUD, directeur dynamisme urbain Aux­erre, Claire GARNIER, études pro­jets amé­nage­ments Aux­erre, Cédric DE SOUSA BARROSO, chef de pro­jet réno­va­tion urbaine, Jean-Luc CALONGER, prési­dent asso­ci­a­tion de man­age­ment du cen­tre-ville Mons Bel­gique, Olivi­er THIL, directeur de pro­jet Action cœur de ville Saint-Dié-des-Vos­ges, Marylise ORTIZ, direc­trice Sites & Cités, Olivi­er BAYLE-VIDEAU, chargé de mis­sion urban­isme pat­ri­mo­ni­al et développe­ment durable à Sites & Cités, Jonathan FEDY, chargé de mis­sion coopéra­tion inter­na­tionale à Sites & Cités, Jean-Michel GALLEY, chargé de mis­sion val­ori­sa­tion des pat­ri­moines à Sites & Cités.

Excusée : Sylvie Laget, ser­vice des études, de la prospec­tive et de l’é­val­u­a­tion à l’ANAH

Introduction Sites & Cités :

Ce groupe de tra­vail fait suite à la ren­con­tre jumelée avec la thé­ma­tique Cen­tres-Bourgs à Saint-Flour en juin 2017. La com­mer­cial­ité de cen­tre-bourgs a égale­ment été traitée lors de la journée de tra­vail Cen­tres-Bourg à Joinville en avril 2018. Aujourd’hui, il est ques­tion de traiter du con­texte actuel de la com­mer­cial­ité et des enjeux pour les bourgs de demain.

Pas­cal Madry, directeur de l’Institut pour la Ville et le Com­merce, présente son asso­ci­a­tion qui regroupe les acteurs tels que les investis­seurs, pro­mo­teurs, amé­nageurs comme les SEM et com­merçants indépen­dants, mais aus­si les villes, les élus, des chercheurs etc. Il intro­duit son inter­ven­tion avec une étude sur l’impact du com­merce dans l’organisation des ter­ri­toires. Le com­merce est né avec l’apparition des villes. Toute­fois on a du mal à trou­ver les lignes de forces pour analyser la dynamique com­mer­ciale. On peut en repér­er : une pre­mière révo­lu­tion com­mer­ciale s’est opérée en 1850, puis une deux­ième entre les années 1950 et 1990. Une troisième est en marche depuis 1990 comme le présente Philippe Moati, avec un mode d’hyperconsommation. Nous sommes passé d’une économie domes­tique à une économie glob­ale. Depuis 1950, le com­merce cherche à sor­tir de la zone locale pour attein­dre une économie globale.
Der­rière une vit­rine de com­merce de détail se cache de nom­breuses organ­i­sa­tions et de nom­breux métiers. Ce com­merce de détail représente 25% du vol­ume des ventes alors qu’il représen­tait 90% en 1960. Les moyennes sur­faces représen­tent quant à elles 66%. Le cen­tre-ville lui ne représente que 17% de ce volume.
Il y a plusieurs raisons à cela. Par exem­ple, une chaîne comme Celio, voy­ant ses parts de marché chuter, a décidé de dévelop­per encore plus de mag­a­sins, pour pou­voir plus peser et mieux négoci­er face à ses four­nisseurs. Avec l’apparition des inter­com­mu­nal­ités sont nées de plus grandes sur­faces com­mer­ciales car la com­péti­tion s’est déplacée à l’échelle des ter­ri­toires (pour­tant en pleine péri­ode Loi Chevène­ment, Loi ALUR etc.)
Si, il y a dix ans le taux de vacance com­mer­ciale était prépondérant dans les métrop­o­les, ce phénomène s’est aujourd’hui inver­sé. Les métrop­o­les s’en sor­tent mieux et les petites et moyennes villes ont une vacance de 25% à 30%. Les villes touris­tiques ont, quant à elles, un autre rythme : la courte sai­son touris­tique suf­fit à réalis­er le chiffre d’affaire, le com­merce viv­otant le reste de l’année.

Cela dit, pour Pas­cal Madry, la déprise com­mer­ciale est à dis­tinguer de la déprise du loge­ment. Cette propo­si­tion a été large­ment débattue. Des com­merçants sans habitants ?

Pour Alain Vogel-Singer, maire de Pézenas et Prési­dent du groupe de tra­vail, ce n’est pas si sim­ple : depuis l’existence de ces groupes de tra­vail sur la com­mer­cial­ité, il retient qu’il faut se méfi­er de la pen­sée unique, et que les sit­u­a­tions sont con­trastées suiv­ant les lieux étudiés. De plus, les élus sem­blent touchés de schiz­o­phrénie lorsque l’on entend des dis­cours d’un côté, et la réal­ité de l’autre vu la quan­tité de m² « lâchés » en CDAC.

Jean-Luc Calonger, prési­dent de l’association de man­age­ment du cen­tre-ville de Mons en Bel­gique, rap­pelle qu’un arti­san de qual­ité sait attir­er une clien­tèle d’aussi loin qu’un cen­tre com­mer­cial. Au sujet de ce dernier, une propo­si­tion de pro­jet de loi du Sénat veut instau­r­er la tax­a­tion des opéra­tions de grandes sur­faces si elles ne prof­i­tent pas au centre-ville.

Un axe de prospec­tive : c’est quoi une bou­tique ? C’est un lieu où se gèrent plusieurs flux, comme l’information, la mon­naie, les biens, mais aus­si de la socia­bil­ité. Et ce, depuis le marc­hand à la devan­ture min­i­mal­iste au moyen âge à la bou­tique du 19^ème siècle.
Aujourd’hui, pour la pre­mière fois, on peut se pass­er d’une bou­tique, qui n’est plus indis­pens­able. On se passe aus­si donc de sociabilité.
Une évo­lu­tion qui fait appa­raître de nou­velles con­tro­ver­s­es : il ne s’agit plus d’opposer bou­tiques et grande dis­tri­b­u­tion, mais plutôt mag­a­sins et plateformes.

Le man­age­ment de cen­tre-ville est aus­si source de débat : faut-il gér­er un cen­tre-ville comme un grand cen­tre com­mer­cial ? A l’inverse, les struc­tures fon­cières des grandes dis­tri­b­u­tions s’intéressent aujourd’hui à l’aménagement des cen­tres-villes. Il existe un fort lob­by­ing pour revenir s’installer en cen­tre-ville, mais avec des con­di­tions très par­ti­c­ulières, comme alléger les normes même dans des périmètres patrimoniaux.

Franck Chaigneau, expert développe­ment rur­al à la Caisse des Dépôts, à son tour présente 4 enjeux du com­merce en cen­tre-bourg de demain.

• Le pre­mier est de se posi­tion­ner dans un bassin de vie, c’est-à-dire que l’appareil com­mer­cial doit s’adapter à l’évolution de la pop­u­la­tion. En taille (s’autoriser à moins de sur­faces com­mer­ciales), en répar­ti­tion centre/périphérie et en spa­tial­i­sa­tion (den­si­fi­ca­tion).
• Le deux­ième, c’est de se posi­tion­ner dans un pro­jet urbain, donc d’intégrer le com­merce comme élé­ment d’une revi­tal­i­sa­tion glob­ale qui fait évoluer les clien­tèles, qui con­necte le com­merce avec les syn­er­gies pos­si­bles (asso­ci­a­tions, tourisme, sig­nalé­tique…) et qui con­solide une gou­ver­nance (inter­locu­teur dédié, instance de dialogue…)
• Troisième enjeu pour Franck Chaigneau, se posi­tion­ner dans une moder­nité. Moder­nité sym­bol­ique tout d’abord, à savoir penser à l’esthétique et aux achats plaisirs, une moder­nité pra­tique, en mul­ti­pli­ant les ser­vices (con­seil, point livrai­son…), en prenant en compte l’environnement et les pro­duits locaux. Enfin une moder­nité con­nec­tée (inter­net, collaboratif…)
• Enfin il faut s’inscrire dans la durée et éviter les effets de cycle, au moyen de la maîtrise fon­cière (acqui­si­tions, réha­bil­i­ta­tions, sen­si­bil­i­sa­tion des pro­prié­taires au coût des loy­ers…), en favorisant l’installation au moyen de bou­tique à l’essai, de pépinières de com­merces, mais aus­si des liens avec les réseaux d’aide à la créa­tion d’entreprise. Sans oubli­er la trans­mis­sion, à savoir détecter, sen­si­bilis­er et anticiper, et mieux accompagner.