Définition

Le droit a un logement décent a été défini à l’art 6 de la loi ”bailleurs locataires” de 1989 et introduit par la loi SRU du 14/12/2000. Le logement est décent lorsqu’il ne porte pas atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants et qu’il répond a un minimum d’équipements, ces éléments étant précisés par un décret du 30 janvier 2002. La notion de décence ne s’applique qu’aux situations locatives, visées par la loi de 1989, mais aussi toutes les autres, telles que des baux annexes à une exploitation agricole ou inclus dans un bail commercial, en application de l’art 1719 du code civil.

Les critères de décence ne s’appliquent qu’aux parties privatives louées par un copropriétaire bailleur.

Le contenu de la décence d’un logement a été élargi à des critères de performance énergétique, renforcés par la loi dite ”climat et résilience” du 22/08/2021.

Une procédure est ouverte aux bailleurs et locataires en cas de litige devant la commission de conciliation. L’un et l’autre peut saisir le juge judiciaire pour dénoncer ou récuser une situation de non décence du logement.

Enfin, la décence du logement est une condition pour bénéficier de l’allocation logement.(AL) Si la caisse d’allocation familiale (CAF) ou de mutualité sociale agricole (MSA) constate l’absence de décence du logement, elle engage une procédure de consignation de l’AL pendant une durée maximale de 18 mois, permettant au bailleur de faire les travaux nécessaires; durant cette période, le locataire n’est tenu qu’à régler le résiduel de son loyer.

Textes applicables

Les articles utiles de la loi de 1989 : art 6, 20, 20-1 et 24-1

Le code civil – logement décent

Le décret logement décent

Un projet de décret pris pour l’application des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de l’article 160 de la loi Climat et Résilience ayant trait aux caractéristiques de la décence énergétique d’un logement est en cours.  Jusqu’à ce jour,  les contrats de location conclus à compter de 2023,  doivent respecter un seuil de consommation de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (classés au plus F) pour être ”décents” (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021). Mais  la légalisation  du diagnostic de performance énergétique (DPE) par la loi ”Climat et Résilience” a pour incidence de relever   les critères de décence. À partir de 1^er janvier 2025, le logement décent sera non plus défini sur la base d’un seuil maximal de consommation d’énergie finale, mais en fonction d’un niveau de performance énergétique minimal (au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation-CCH) défini par décret ( en attente) et selon le calendrier prévisionnel suivant :  le niveau de performance d’un logement décent devra atteindre au moins la classe F à compter du 1^er janvier 2025, la classe E à compter du 1^er janvier 2028 et la classe D à compter du 1^er janvier 2034. Outre-mer, il faudra atteindre au moins la classe F à partir du 1^er janvier 2028, puis au moins la classe E à compter du 1^er janvier 2031. La loi fait donc basculer dans l’indécence la location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.

Qu’en est-il si les travaux sont impossibles à réaliser, compte tenu, notamment, de l’état technique ou architectural de l’immeuble considéré, et dans le cas de copropriété ?

La loi Climat et Résilience prévoit le cas où les travaux nécessaires pour atteindre les seuils fixés sont impossibles à réaliser, lorsque  le logement « est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales » – qui seront précisées par décret.

Dans le cas des immeubles en copropriété, lorsque les travaux nécessaires portent sur les parties communes et  relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires,  la loi précise que le copropriétaire est exempté de l’obligation de décence du logement qu’il loue s’il peut  démontrer qu’il a en vain fait les démarches nécessaires vis-à-vis de la copropriété.

Les textes utiles du CCH relatifs à l’allocation logement :

• Partie législative
• Partie réglementaire

La note interministérielle du 5 mars 2017 relative à la conservation de l’allocation logement en cas de non décence du logement

Jurisprudence

La note ci-jointe de jurisprudence, rédigée par l’ANIL, date de 2016. Même incomplète, elle demeure pertinente et sera ultérieurement mise à jour

DOCUMENTS DE TRAVAIL

On trouvera ci-après les documents suivants :

• Un document pédagogique sur les procédures issues de l’ordonnance de septembre 2020 et de la loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024.

• Les textes applicables en matière d’insécurité publique et d’insalubrité – parties législatives et réglementaires du code de la construction et de l’habitation , parties législatives et réglementaires du code de la santé publique, partie insalubrité et partie lutte contre le plomb et codification du nouveau décret RSHS du 29 juillet 2023

• Ainsi que les dispositions du CCH relatives aux obligations d’accès dans les parties communes des immeubles

• Le texte du code civil relatif à l’hypothèque légale spéciale applicable pour garantir la créance publique issue de l’exécution de travaux d’office, hypothèque qui a remplacé le privilège immobilier spécial du 8° de l’ancien art 2374 du code civil.

• Le texte du code de commerce qui prévoit la publicité au registre des suretés des arrêtés d’insécurité, d’insalubrité et de sécurité incendie intéressant les immeubles où sont exploités des fonds de commerce à des fins d’hébergement

On trouvera ci-après :

• Deux documents pédagogiques relatifs à la réalisation des travaux : astreintes et travaux d’office

MODÈLES D’ACTES :

• La mise en sécurité (ex péril) des éléments bâtis : lettre contradictoire, arrêté ordinaire de mise en sécurité, arrêté d’urgence en insécurité

• Arrêté de mainlevée d’un arrêté de mise en sécurité/péril- procédure ordinaire

• Arrêté de mainlevée d’un arrêté de mise en sécurité/péril à caractère imminent ou en procédure d’urgence

Il est rappelé à ce titre, qu’il n’existe pas de mainlevée d’un arrêté de mise en sécurité urgent non plus que de  péril imminent, lorsque seuls les travaux provisoires et confortatifs prescrits par l’arrêté ont été effectués par le propriétaire. Il est simplement pris acte de la réalisation de ces travaux, la mise en sécurité pérenne nécessitant quasiment toujours la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire. L’autorité administrative ne peut prendre un arrêté de mainlevée de péril ou de mise en sécurité suite à un arrêté d’urgence que si le propriétaire a réalisé des travaux au-delà des prescriptions de l’arrêté d’urgence, travaux qui ont fin à tout risque ou danger.

Ces rappels sont particulièrement importants tant pour assurer la sécurité publique que vis-à-vis des occupants lorsque les bâtiments sous arrêté d’urgence sont habités : en effet, sans mainlevée définitive de l’arrêté, constatant la réalisation de travaux pérennes – et non provisoires- sur le bâtiment, les occupants  bénéficient toujours de la suspension des loyers et de leurs baux, même si les occupants sont restés ou revenus dans les lieux.

• La mise en sécurité des équipements communs des immeubles collectifs à usage d’habitation : lettre contradictoire « équipements communs« , arrêté ordinaire « équipements communs »; arrêté d’urgence « équipements communs »
• Arrêté de mainlevée d’un arrêté de mise en sécurité ”équipements communs” procédure ordinaire
• Arrêté de mainlevée d’un arrêté de mise en sécurité ”équipements communs” en procédure d’urgence

Les mêmes remarques que ci-dessus s’appliquent aux arrêtés de mise en sécurité, urgents et non urgents, des  équipements communs des immeubles collectifs d’habitation.

• Le traitement de l’insalubrité : lettre contradictoire, arrêté d’urgence

REMARQUES RELATIVES A TOUS LES ARRÊTÉS AFFECTANT DES IMMEUBLES HABITES AU REGARD DES DROITS DES OCCUPANTS

Des lors qu’un immeuble ou un logement, sous quelque procédure que ce soit, est occupé par des personnes y résidant et qui bénéficient des protections visées aux articles L521-1 et suivants du CCH, doit être maintenue la  formule de rappel des droits des occupants. Il n’appartient jamais à une autorité administrative d’évaluer le caractère  de bonne foi ou non des occupants, quels que soient les dires ou les documents apportés par le propriétaire. Ce caractère de bonne foi concerne les rapports de droit privé entre le bailleur et l’occupant; en cas de litige, c’est le juge qui statue, jamais l’administration. Le fait de rappeler dans un arrêté les articles L521-1 et suivants du CCH relatifs au droit des occupants n’est jamais une cause de nullité de l’arrêté. La bonne foi de l’occupant ne peut être prise en compte par l’autorité administrative qu’au moment de l’obligation de relogement ou d’hébergement temporaire qui lui incombe, suite à la défaillance du bailleur  ou à sa contestation, et au vu d’un jugement devenu définitif ayant statué sur cette bonne foi.

Note relative à la prise en compte de la mitoyenneté dans les procédures d’insécurité et aux conséquences d’un arrêté d’insécurité vis-à-vis de tiers

REMARQUES RELATIVES AUX NOTIFICATIONS DES ARRÊTÉS AFFECTANT DES IMMEUBLES HABITES

Les arrêtés doivent être notifiés aux propriétaires et aux occupants, mais une notification sèche est parfois peu compréhensible pour des populations modestes ou peu aptes à comprendre du droit…aussi est-il fortement conseillé de rédiger les notifications en termes clairs rappelant les droits et obligations de chacun dans les mêmes termes : rappel de la suspension des loyers, sauf charges (et sauf pour les locaux impropres par nature à l’habitation) et de la suspension des baux, rappel de l’obligation d’hébergement provisoire ou de relogement (selon le cas). Les sanctions pénales encourues peuvent être rappelées au logeur. Ces précautions permettent d’éviter au maximum les pressions de certains logeurs indélicats vis-à-vis des occupants, notamment pour continuer à se faire payer au noir… ou pour s’en ”débarrasser” …

NOTES TECHNIQUES ET JURIDIQUES- ANALYSES  DE JURISPRUDENCE

Une note technique et juridique relative aux travaux d’office

Une note technique et juridique relative au recouvrement des créances issues des travaux et du relogement d’office

Une note de jurisprudence générale en matière de péril/insécurité

Une note de jurisprudence générale en matière d’insalubrité

Une note de jurisprudence sur les locaux impropres par nature à l’habitation

On trouvera ci-après :

• Un document pédagogique intitulé « le droit des occupants »
• Un comparatif des textes applicables, avant et après l’ordonnance de 2020 et la loi « habitat dégradé du 9 avril 2024
• Une note de jurisprudence relative au droit des occupants
• Deux réponses à 2 questions écrites : l’une sur le non droit au relogement des propriétaires occupants et l’autre sur le droit au relogement des étrangers en situation irrégulière

La question des ”hôtels meublés” est un thème récurrent, à tort ou à raison, de la  littérature  sur les ”marchands de sommeil ” et, à ce titre, les hôtels meublés ont souvent une mauvaise réputation, souvent mais pas toujours méritée. Les « hôtels meublés », comme les ” garnis ” ont aussi un parfum du XIX° siècle, et à ce titre sont souvent considérés comme des ”reliques”  à supprimer dans un louable souci de sécurité ou de salubrité …..ainsi que d’économie des deniers publics.

Au demeurant, aujourd’hui, les ”hôtels meublés” au sens traditionnel du terme (”hôtels de préfecture” homologués comme tels) n’existent plus sur le plan juridique ou administratif (le dernier régime déclaratif des ”cartes jaunes” de la ville de Paris est tombé récemment par annulation du juge administratif, car sans fondement juridique). Il subsiste cependant encore des baux commerciaux d’”hôtels meublés”, mais eux aussi en voie de disparition progressive. Mais reste que de très nombreux hôtels accueillent, à titre d’activité principale ou non, des résidents permanents, ou quasi permanents, y compris par une offre d’hébergement d’urgence ou temporaire …On parle alors encore d’une fonction d’”hôtel meublé”.

On rappelle qu’il n’est pas interdit d’habiter à l’hôtel et il est des exemples célèbres.

Les multiples relations de faits divers et d’incendies tragiques, l’utilisation massive des hôtels (et des hôtels dits meublés) par l’Etat, les départements et les communes, au  titre de l’hébergement d’urgence, des demandeurs d’asile ou de l’aide sociale à l’enfance, a propagé une image très négative des hôtels dits ”meublés”, parfois justifiée (les excès financiers comme la vétusté de certains établissements sont réels), mais pas toujours.

Les responsables publics ignorent souvent la réalité économique, sociale de ces établissements, encore davantage leur nature juridique, leur statut, celui des occupants, les moyens de l’action publique et les outils financiers disponibles.

Dans ces dernières années, conscience a commencé a être prise, chez les responsables publics, de l’utilité  sociale réelle de ces établissements, à coté des logements traditionnels ou des structures publiques d’hébergement comme les  résidences sociales (qui relèvent d’un statut de type HLM).  A émergé l’idée que ces établissements pourraient être pris en compte dans l’offre globale  de lieux d’accueil d’hébergement, hors des  systèmes publics et de leurs contraintes propres, à condition que leurs conditions de salubrité, de sécurité soient contrôlées.

Cela s’est concrétisé par la définition d’un statut des ”établissements recevant du public” (ERP) et la clarification des polices d’hygiène et de sécurité publique applicables, ainsi qu’un renforcement de la protection des résidents par la reconnaissance explicite d’un statut locatif, déjà engagée par la jurisprudence.

Parallèlement, l’offre d’une aide publique à l’amélioration de l’état de ces établissements privés, de surcroît commerciaux, n’est plus apparue comme incongrue ou illégitime, et fin 2006, l’ANAH a engagé un premier programme d’aide – sous conditions- à ces établissements hôteliers.

Enfin, outre l’idée d’aider au maintien d’un parc d’hôtels meublés en état correct, est aussi, parallèlement, apparue l’idée de promouvoir de nouvelles formes de résidences  hôtelières à vocation sociale (RHVS)

On trouvera ci-après :

• Un document pédagogique succinct sur les « hôtels meublés »
• Une note relative à la notion ”d’hôtel meublé”
• Une note technique et juridique avec des éléments de jurisprudence relative au droit des occupants
• Une note relative aux polices applicables aux ”hôtels meublés”
• Les textes utiles afférents : relatif aux ERP d’hébergement, relatif au statut des occupants ainsi que le texte du code de commerce qui prévoit la publicité au registre des suretés des arrêtés d’insécurité, d’insalubrité et de sécurité incendie intéressant les immeubles où sont exploités des fonds de commerce à des fins d’hébergement
• Un modèle d’arrêté de police de sécurité publique ”incendie et risques de panique” applicable aux hôtels meublés dans les situations justifiant une interdiction d’habiter ou sous peine de fermeture de l’établissement
• Les financements ouverts

On trouvera ci-après :

• Un document pédagogique à caractère général relatif à la répression de l’habitat indigne

Les principaux textes utiles définissant les infractions et leurs peines applicables :

• Les textes utiles du code pénal général ainsi que les textes spécifiques du CCH relatifs aux délits en matière d’insalubrité et d’insécurité

• La définition des Infractions et des peines encourues en matière d’ERP (type « hôtels meublés » )

• La définition des Infractions et peines encourues en matière de divisions illégales

Une note de jurisprudence pénale

Pour une bonne compréhension des mécanismes de la répression pénale des faits d’habitat indigne, on peut aussi se référer au guide pénal de la DIHAL/PNLHI) ainsi qu’au guide pratique du recours au procureur de la République de la DIHAL/PNLHI.

Ces deux guides, même s’ils datent de 2011, conservent toute leur pertinence, sachant que les références législatives ont été modifiées et partiellement complétées par la loi ELAN et l’ordonnance de septembre 2020.

Sont présentés les textes et procédures à caractère général applicables. Les spécificités des situations de copropriété sont traitées ci-après sous le thème : Les immeubles en copropriété : procédures applicables en cas d’insécurité ou d’insalubrité ainsi que dans les opérations de restauration immobilière.

On trouvera ci-après, les documents pédagogiques suivants :

• Une définition et une présentation des opérations de restauration immobilière : champ et procédures
• Les opérations de restauration immobilière dans les copropriétés
• Le droit des occupants dans les opérations d’aménagement
• Les conditions de cession des biens expropriés en restauration immobilière

Des éléments opérationnels : L’instruction de l’ANAH de 2014 sur les opérations de RHI et THIRORI , précisée et mise à jour par le guide méthodologique de l’ANAH (2022) intitulé : ” Les modalités de financement de l’Anah dans les opérations de recyclage RHI et THIRORI”, et une présentation de la fiscalité applicables

Un guide opérationnel relatif aux ORI publié par l’ANAH en 2023. Ce guide, axé sur les démarches opérationnelles, fait suite au guide publié par l’ANAH en 2010. Bien que la partie ORI en copropriété ne soit pas à jour puisqu’ antérieure aux dispositions introduites en 2014 – et on se refera sur ce point au document pédagogique cité ci-dessus- le descriptif précis du déroulé des procédures à conduire conserve toute son utilité, ainsi que diverses précisions juridiques.

Les textes applicables aux ORI

Des exemples ou modèles d’actes

• Exemple d’arrêté de DUP de restauration immobilière
• Exemple d’arrêté du maire / président de l’EPCI compétent, arrêtant le programme des travaux, arrêté postérieur à la DUP et précédant l’enquête parcellaire
• Exemple de lettre de notification de l’enquête parcellaire

Jurisprudence : une note à jour

Un commentaire : en cas d’immeubles d’habitation totalement vacants et manifestement inentretenus, il peut être plus rapide et plus efficace d’agir via la procédure d’abandon manifeste des articles L2243-1 et suivants du CGCT plutôt que par ORI.

• Un tableau comparatif des procédures entre ORI et biens en état manifeste d’abandon.

La loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024 a assez sensiblement modifié le droit applicable en la matière :

• en éclaircissant certains points de la procédure d’expropriation des immeubles pouvant être qualifiés d’irrémédiables » par un arrêté de police (sécurité/insalubrité)  dite en « Loi Vivien »
• en instituant une nouvelle procédure d’expropriation des immeubles sous arrêté de police dits « remédiables », procédure dérogatoire du droit commun, reprenant les éléments de procédure de la « loi Vivien »

On trouvera ci-joint un document pédagogique présentant ces nouvelles dispositions.

On trouvera ci-après :

• Les textes spécifiques relatifs à l’expropriation des immeubles dits « irrémédiables » et à l’expropriation des immeubles dits « remédiables »
• Une note spécifique relative à l’application de la « loi Vivien » avec des éléments de jurisprudence
• Des modèles d’actes ou d’exemples : un modèle d’arrêté préfectoral de DUP « vivien »
• Tableau comparatif du code de l’expropriation – Partie « loi Vivien »

L’objet et les procédures relatives à ces deux catégories de biens ne doivent pas être confondus car ils visent des situations totalement différentes et les modes d’acquisition par la collectivité publique le sont également. Les biens vacants et sans maitre ainsi que les situations vacantes relèvent du code civil et du code général de la propriété des personnes publiques et sont directement intégrées dans le domaine de la collectivité compétente, alors que les immeubles en état manifeste d’abandon ne peuvent être acquis qu’après expropriation, lorsque le propriétaire n’a pas mis fin à l’état d’abandon, procédure figurant au code général des collectivités territoriales.

La loi du  21 février 2022, dite 3Ds a introduit des dispositions propres à certains périmètres opérationnels pour permettre aux collectivités locales de disposer dans des délais sensiblement raccourcis des biens vacants et sans maitre.

Ci-après les documents intéressant ces deux procédures :

• Un document pédagogique relatif aux biens vacants et sans maitre
• Les textes applicables aux biens vacants et sans maitre
• Note d’information du ministère de l’Intérieur /Collectivités locales   » les biens sans maitre »
• Modèle d’arrêté constatant l’absence de maitre d’un bien
• Modèle de délibération DÉCIDANT L’INCORPORATION D’UN BIEN SANS MAITRE DANS LE DOMAINE COMMUNAL
• Note relative aux successions vacantes et successions en déshérence
• Un document pédagogique relatif aux biens en état manifeste d’abandon
• Les textes applicables aux  biens en état manifeste d’abandon
• Une note de jurisprudence relative aux biens en abandon manifeste
• Les conditions de cession des biens en état manifeste d’abandon
• Un tableau comparatif des procédures d’abandon manifeste et de restauration immobilière

On rappelle que les bâtiments sous le statut de la copropriété sont constitués de parties communes et de parties privatives dont la répartition est précisée dans le règlement de copropriété. Les parties communes constituent une indivision forcée et non différenciée entre tous les copropriétaires. Chaque copropriétaire dispose de ses parties privatives et de millièmes (ou tantièmes) de parties communes. Les parties communes sont gérées par un  syndicat des copropriétaires et la copropriété constitue une personne civile.

Une copropriété peut comporter plusieurs bâtiments sur la même assiette foncière. Le règlement de copropriété peut être commun, ou non, à ces différents bâtiments. Il peut prévoir une spécialisation des charges (art 10 de la loi ”copropriété” de 1965) ou ayant institué des parties communes spéciales (art 6-2 de la loi ”copropriété” de 1965): dans de tels cas les charges de travaux concernant un bâtiment n’incombent qu’aux copropriétaires concernés par ce seul bâtiment 

Il en est évidemment de même si les bâtiments sont administrés par des syndicats secondaires, ce qui peut être le cas dans de très grandes copropriétés. L’art 27 de la loi ”copropriété” de 1965 prévoit les conditions de création et de fonctionnement des syndicats secondaires. Ceux-ci ont la personnalité civile et fonctionnent selon les dispositions communes de la loi.

Enfin, sur le plan juridique, un lot de copropriété est juridiquement un immeuble, comportant les parties privatives et les millièmes de parties communes. Ceci a pour conséquence, notamment, qu’un lot de copropriété peut être exproprié soit dans une procédure ordinaire soit dans le cadre d’une ORI : l’expropriant entre alors dans le syndicat des copropriétaires.

Sans entrer dans le détail du droit de la copropriété, il résulte des principes rappelés ci-dessus, un certain nombre de conséquences précises quant à la régularité juridique des procédures affectant tout ou partie des bâtiments concernés.

Ceci s’applique aux arrêtés d’insécurité ou d’insalubrité affectant tout ou partie des locaux de copropriétés

Il résulte aussi du respect de ces principes, des procédures particulières en matière de restauration immobilière.

La prise en compte de la protection du patrimoine dans les procédures et processus du traitement de l’habitat indigne passe, en particulier, par l’intervention de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) dès lors que les mesures édictées ou travaux engagés affectent un immeuble situé dans un espace protégé, au titre d’un SPR, des abords des MH ou d’un site : son avis conforme, selon le droit commun est requis et dans certains cas, cet avis est ”simple” .

Il n’est pas le lieu ici de faire l’analyse juridique de ces avis dits simples ou conformes, mais de présenter les différents cas de figure prévus par la loi – laquelle n’est pas en espèce toujours claire. 

On trouvera ci-après :

• Les textes du code du patrimoine, de la construction et de l’habitation ainsi que de l’urbanisme intéressant les autorisations en cas d’insalubrité ou de péril
• Un document pédagogique
• Une note juridique sur les avis de l’ABF dans les situations d’insalubrité et de péril

Les différents financements ouverts par l’Anah :

• aux propriétaires privés
• aux communes et EPCI compétents

Éléments de fiscalité

• La loi Letchimy de 2011
• Circulaires d’application
• Documents pédagogiques

• Note de jurisprudence : exemples utiles en matière de DUP et de cessebilité
• Les conditions de cession des biens expropriés dans différents cas intéressant l’habitat indigne (renvoi à la question parlementaire). La question des modes de cession de biens expropriés dans le cadre des procédures de restauration immobilière ou de biens en abandon manifeste s’est posée dans la mesure où, si les conditions de cession sont bien prévues par la loi, le cahier des charges type n’a pas été publié. A cette situation, le gouvernement/ministère de la justice a répondu à la question écrite (QE) ci-jointe.
• Note relative à la Mitoyenneté